เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) เป็นหนึ่งในเครื่องยนต์ที่สำคัญตามแผนยุทธศาสตร์ของประเทศไทยที่จะขับเคลื่อนประเทศและกระตุ้นให้เศรษฐกิจไทยเติบโตในภูมิภาคเอเชีย เกิดการลงทุน และจ้างงานตามมา ซึ่งจะว่าไปแล้วโครงการ EEC เหมือนภาคต่อจากการพัฒนานิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุด ซึ่งเกิดจากแผนพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ ฉบับที่ 5 เพียงแต่ในส่วนของ EEC จะเป็นเรื่องส่งเสริมอุตสาหกรรมการบิน การเดินทาง โลจิสติกส์ และล่าสุดมีการเซ็นสัญญาสัมปทานในส่วนของการพัฒนาท่าเรือแหลมฉบัง เฟส 3 และการพัฒนาท่าเรือมาบตาพุด เฟส 3ไปแล้ว เพียงแต่ว่าการขับเคลื่อนเมกะโปรเจกต์ภาครัฐ “ยังไม่เป็นรูปธรรม” มากนัก

ขณะที่ความคืบหน้าโครงการก่อสร้างขนาดใหญ่ รถไฟความเร็วสูงที่ไม่เกิดเร็ว เนื่องจากสถานการณ์โควิดช่วง 2 ปี ทำให้ภาคการบินประสบปัญหา ตัวเลขของผู้โดยสารเปลี่ยนไปมาก และเรื่องเงินลงทุนจากประเทศจีน แต่ข้อดีของโควิดมีผลต่อการขยับสัญญา ทั้งนี้ แม้โครงการรถไฟความเร็วสูงอาจจะช้า แต่เกิดแน่ เนื่องจากเริ่มเห็นแคมป์คนงานที่จะเข้ามาก่อสร้าง เช่น จุดที่อำเภอพานทอง บนเนื้อที่ 100 ไร่ และที่บางละมุง เป็นต้น

ในส่วนของภาคอสังหาริมทรัพย์ การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ต้องถือว่าแม้จะได้รับผลกระทบจากเรื่องโควิด-19 แต่ตลาดที่อยู่อาศัยใน EEC ยังคงมีการเติบโตอยู่ เนื่องจากเป็นพื้นที่ที่มีโรงงานอุตสาหกรรม นิคมอุตสาหกรรม ธุรกิจต่างๆ ซึ่งเป็นแหล่งงานที่จะเป็นกำลังซื้อ ขณะที่ ด้วยนโยบายการเปิดประเทศอย่างต่อเนื่องหลังโควิด ส่งผลให้ภาคการท่องเที่ยวของประเทศไทยเริ่มกลับมามีความโดดเด่นอีกครั้ง ล่าสุด รัฐบาลได้ประกาศผลสำเร็จตัวเลขนักท่องเที่ยวที่เดินทางมาเยือนประเทศไทยภายในสิ้นปี 2565 อยู่ที่ 10 ล้านคน และคาดว่าปี 2566 จะเพิ่มเป็น 18 ล้านคน

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าววิเคราะห์ตลาดที่อยู่อาศัยภาคตะวันออก (EEC) จากผลสำรวจภาคสนาม (3 จังหวัด ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา) ว่า พื้นที่ EEC มีความเชื่อมโยงกับกรุงเทพฯ (กทม.) พอสมควร จาก กทม.ต่อมาถึงจังหวัดสมุทรปราการ บางพลี บางบ่อ มาถึงพื้นที่บางปะกง ซึ่งที่มีการเสนอขายที่อยู่อาศัยในไตรมาส 3 จะอยู่ทางใต้ต่อเนื่องมาถึง EEC ค่อนข้างชัดเจน

โดยที่จะเห็นชัดเจนว่า ตั้งแต่ผ่านจ.สมุทรปราการ มาถึงพื้นที่บางปะกง จะเห็นหน่วยขาย 2,027 หน่วย ถัดมาแถวนิคมอุตสาหกรรมอมตะนคร 3,000 หน่วยเศษ ถัดมาแถวบางแสน หนองมน ประมาณ 2,400 หน่วย ต่อมาถึงอำเภอศรีราชา แหลมฉบัง ตัวเลขขาย 1,000 หน่วยขึ้น มาถึงพัทยา และเขาพระตำหนัก รวมอีก 4,000-5,000 หน่วย ดังนั้น เราจะเห็นว่าคลัสเตอร์ที่อยู่อาศัยตามแนวถนนสุขุมวิทต่อเนื่องไป และหากรวมพื้นที่ EEC กับกรุงเทพฯ แล้ว จะมีหน่วยรวมเท่ากับ 70-80% เทียบกับหน่วยขายทั้งประเทศ สะท้อนให้เห็นความสำคัญของพื้นที่ EEC

ในส่วนของซัปพลายที่มีการเสนอขาย พบว่า ในไตรมาส 3 มีหน่วยเสนอขายอาคารชุด (18,000 หน่วย) บวกแนวราบ (32,000 หน่วย) รวมเฉพาะไตรมาสนี้มีจำนวนหน่วยค่อนข้างเยอะกว่า 50,000 หน่วย ทั้งนี้ หากแยกตลาดของโครงการที่อยู่อาศัย พบว่า การพัฒนาโครงการและหน่วยขายคอนโดมิเนียมจะกระจุกตัวอยู่ที่ จ.ชลบุรี ประมาณ 90% จ.ระยองมีจำนวนหน่วยไม่มากประมาณ 1,000 หน่วย จ. ฉะเชิงเทราแทบจะไม่มีเสนอขาย

โครงการบ้านจัดสรร ตลาดบ้านเดี่ยวมีส่วนสำคัญ จ.ระยอง มีถึง 4,400 หน่วย จ.ชลบุรีใกล้เคียงกับ จ.ระยอง 4,100 หน่วย ตลาดบ้านแฝด จ.ชลบุรี มีหน่วยเสนขาย 3,200 หน่วย จ.ระยอง 2,700 หน่วย และ จ.ฉะเชิงเทรา 1,600 หน่วย

ทาวน์เฮาส์มีหน่วยขายมากสุดถึง 17,000 หน่วย อยู่ใน จ.ชลบุรี 8,500 หน่วยกว่าครึ่งแล้ว ที่เหลืออยู่ในอีก 2 จังหวัด เราจะเห็นการกระจายตัวของที่อยู่อาศัยในหลายทำเล

“เราจะเห็นผู้เล่นที่เป็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนอยู่ในตลาดหุ้นประมาณร้อยละ 15-16 แต่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะเป็นบริษัทอสังหาฯ ท้องถิ่นอยู่”

ซัปพลายใหม่ลดลงทุกโปรดักต์

การสำรวจพบว่า ในไตรมาส 3 มีโครงการคอนโดฯ และแนวราบเสนอขาย 33,000 หน่วย แยกเป็นคอนโดฯ 16,000 หน่วย บ้านจัดสรร 16,000 หน่วย แยกเป็นบ้านเดี่ยว 4,000 หน่วย ทาวน์เฮาส์ 8,500 หน่วย บ้านแฝด 3,000 หน่วย และอาคารพาณิชย์ 400 หน่วย

ข้อสังเกตพบว่า ซัปพลายที่เสนอขายอยู่ใน จ.ชลบุรี เริ่มลดลงตั้งแต่สิ้นปี 2564 ต่อเนื่องผ่านมา 2 ไตรมาสของปี 2565 ทั้งนี้ ภาพรวมของซัปพลายอสังหาฯ ในไตรมาส 3 ลดลงทุกประเภท

การเปิดตัวใหม่ จ.ชลบุรี ประมาณ 2,268 หน่วย มูลค่าเปิดตัวใหม่ 5,700 ล้านบาท (อาคารชุด 1,200 หน่าวย จัดสรร 1,000 หน่วย น้อยลงเมื่อเทียบกับ 2 ไตรมาสแรก) พื้นที่นิคมฯ อมตะนคร เปิดตัวใหม่มากที่สุด 778 หน่วย หลักๆ 63% จะเปิดในกลุ่มคอนโดฯ และทาวน์เฮาส์ ส่วนบ้านแฝด บ้านเดี่ยว ยังน้อยอยู่ สะท้อนให้เห็นว่าการเปิดโครงการใหม่จะอยู่ใกล้แหล่งงาน รองลงมาจะเป็นบางแสน และหนองมน ที่มีการเปิดคอนโดฯ ถึง 100% และสุดท้ายจะเป็นโซนนิคมอุตฯ สหพัฒน์ หลักๆ เป็นทาวน์เฮาส์ และโซนสัตหีบ จะเปิดคอนโดฯ กว่า 200 หน่วย เป็นต้น

และหากมาตรวจสอบในเรื่องระดับราคา โซนนิคมฯ อมตะ เปิดไม่เกิน 1.5 ล้านบาทประมาณ 49% และส่วนที่เกิน 1.5 ล้านบาท แต่ไม่เกิน 2 ล้านบาท มีประมาณ 150 หน่วย และทาวน์เฮาส์ประมาณ 30%

ถัดมา บางแสน และหนองมนจะเป็นคอนโดฯราคา 2-3 ล้านบาท นิคมฯ สหพัฒน์ เปิดเป็นทาวน์เฮาส์ 100% ราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท แสดงให้เห็นว่า ช่วง Q3 ตลาดที่เปิดเพิ่มขึ้นมาใหม่จะเปิดบ้านราคาไม่แพง สะท้อนให้เห็นว่า การเปิดโครงการรวมในไตรมาส 3 น้อยกว่าที่ควรจะเป็น

และที่น่าสนใจในเรื่องของยอดขายนั้น สามารถขายได้ถึง 3,700 หน่วย มูลค่า 12,600 ล้านบาท ต่างกับตัวเลขเปิดใหม่ที่น้อยลง ส่งผลให้การระบายสต๊อกเดิมที่มีอยู่ในตลาดถูกระบายออกไป สะท้อนให้เห็นการขายที่ดีขึ้น แต่ถ้าเทียบ 2 ไตรมาสแรกที่ผ่านมายังน้อยลงที่ทำได้ 4,400-4,500 หน่วย มูลค่า 14,000-15,000 ล้านบาท

“ตัวเลขหน่วยขายและมูลค่าลดลงในชลบุรี สะท้อนให้เห็นถึงตลาดที่ชะลอตัวลงมา น่าแปลกใจ บ้านจัดสรรไตรมาส 3 ตัวเลขลดลงจาก 3,100 หน่วย เหลือ 2,200 หน่วย ตลาดแนวราบทั้งเซกเมนต์ชะลอตัวลงหมด เป็นข้อสังเกตอาจไม่ดีอย่างที่ผ่านมา และถ้าเกิดการใช้ LTV เข้าไปอีก จะทำให้คนตัดสินใจซื้อน้อยลงไปอีก”

พื้นที่มีการขายที่ดี (พรีเซล) โซนนิคมอุตฯ อมตะขายได้ดี (เป็นพื้นที่เปิดขายใหม่มากเช่นกัน) มูลค่าขาย 1,300 ล้านบาท เป็นคอนโดฯ และบ้านจัดสรร ทำเลนิคมฯ จะขายบ้านราคาถูก คอนโดฯ บีโอไอไม่เกิน 1.5 ล้านบาท สัดส่วน 40% บ้านราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท จะขายได้ประมาณ 110 หน่วย และเกิน 2 ล้านบาทไปถึง 3 ล้านบาท มีสัดส่วนการขายอีก 20%

กลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท มีการเติบโตเช่นกัน ที่เป็นทั้งบ้านแฝด บ้านเดี่ยว

หาดจอมเทียน ขายได้ใหม่มากขึ้นในกลุ่มคอนโดฯ 3-5 ล้านบาท และ 2-3 ล้านบาทบ้าง แต่ยอดขายไม่ได้ดีกว่าอดีต แต่อยู่ในเกณฑ์ที่มียอดขายและอัตราดูดซับค่อยๆ ดีขึ้น

กำลังซื้อหดตัว ฉุดอัตราดูดซับ จ.ชลบุรีร่วงลง

ดร.วิชัย กล่าวถึงภาพรวมอัตราดูดซับใน จ.ชลบุรีในไตรมาส 3 พบว่า ผลการดำเนินงานตกลงเมื่อเทียบกับไตรมาส 2 และไตรมาส 1 ของปี 65 ลดลงในส่วนของบ้านจัดสรร ส่วนคอนโดฯ เพิ่มขึ้นเล็กน้อย แต่ลดลงเมื่อเทียบกับไตรมาส 2 แต่เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับตั้นปี 65 ทำให้เห็นว่าอัตราดูดซับในภาพรวมอยู่ในเกณฑ์ที่ต่ำ ขณะที่ราคากราฟจะชี้ลงทุกระดับในไตรมาสนี้

และแยกเป็นทำเล พบว่า อาคารชุด โซนนาจอมเทียน ดูดซับอยู่ที่ 2.2 นิคมฯ อมตะ ดูดซับดีขึ้น 200 กว่าหน่วย เหตุหน่วยคงเหลือในตลาดไม่มาก บางแสน หนองมน ดูดซับ 4.4 มากกว่านาจอมเทียน บ้านจัดสรรในโซนนิคมฯ อมตะ ดูดซับ 4.9 ผลการดำเนินงานดีกว่าภาพรวมที่มีอัตราดูดซับ 4.7

หน่วยเหลือขายในชลบุรี ทยอยลดลงเช่นกัน ทั้งคอนโดฯ ลดลงจาก 17,000 หน่วย เหลือประมาณ 15,000 หน่วย และโครงการแนวราบลดลงเช่นกัน โดยคอนโดฯ เหลือขายที่สร้างเสร็จและยังขายไม่ได้ประมาณ 4,000 หน่วย แต่ที่ต้องระมัดระวังคือ หน่วยที่อยู่ระหว่างก่อสร้างอีก 9,000 หน่วย ขณะที่บ้านจัดสรร หน่วยเหลือขายลดลงต่อเนื่องต่ำกว่าเส้นค่าเฉลี่ย และแม้จะอยู่ระหว่างการก่อสร้าง 7,000 หน่วย แต่มีการขายที่ดี ทำให้ไม่น่ากังวลมาก

โซนนิคมฯ ใน จ.ระยอง กลุ่มหลักยอดขายดีขึ้น

จังหวัดระยอง เปิดตัวใหม่ พบว่าเปิดน้อยเมื่อเทียบกับก่อนหน้านี้ จะเปิดโซนนิคมฯ อมตะซิตี้ เป็นทาวน์เฮาส์ทั้งหมด ราคา 1.5-2 ล้านบาท เป็นกลุ่มหลัก ถัดมาจะเป็นโซนบ้านฉาง เปิดบ้านแฝดขึ้นมาทั้งหมด 100 กว่าหน่วย 2-3 ล้านบาท และ 3-5 ล้านบาท

“โดยยอดขายชะลอเมื่อเทียบกับ 2 ไตรมาสแรก ดร็อปทั้งคอนโดฯ และบ้านจัดสรร สิ่งต่างๆ เหล่านี้สะท้อนให้เห็นว่า แม้หน่วยเปิดขายใหม่น้อย แต่สต๊อกที่มีอยู่ยังคงมีหน่วยขายได้ต่อเนื่อง โซนที่ขายได้ใหม่มากจะอยู่ในโซนนิคมอุตสาหกรรมเป็นหลัก จะเป็นสินค้าแนวราบ”

อัตราดูดซับ ต้องบอกว่าในบ้านจัดสรร จ.ระยองค่อนข้างสม่ำเสมอ เนื่องจากยอดขายอยู่ในเกณฑ์ที่ต่ำกว่าที่ผ่านมา ขณะที่การเปิดใหม่มีจำนวนไม่มาก มีผลให้หน่วยเหลือขายลดลง ภาพรวมไม่น่าเป็นห่วง ลดลงทุกระดับราคา โดยบ้านจัดสรรต่ำกว่าค่าเฉลี่ยไม่มีนัยทำให้ซัปพลายเพิ่มขึ้น เนื่องจากหน่วยเปิดใหม่น้อยกว่าที่คาดไว้

“เท่าที่ดูหน่วยเหลือขายที่ยังขายไม่ได้นั้น ทั้ง จ.ชลบุรี และ จ.ระยอง แม้จะมีตัวเลขระดับหนึ่ง แต่ไม่มาก และลดลงอย่างต่อเนื่อง”

อสังหาฯ รายใหญ่รุกแชร์แนวราบใน จ.ฉะเชิงเทรา

จังหวัดฉะเชิงเทรา การเปิดตัวใหม่มากกว่า 1,000 หน่วย ซึ่งเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับ 3 ไตรมาสที่ผ่านมา มีเปิดเป็นบ้านจัดสรรที่เป็นบ้านเดี่ยวกว่า 400 หน่วย บ้านแฝด 140 หน่วย สิ่งที่น่าสนใจ คือ สินค้าในกลุ่มบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮาส์จะมีผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์เข้ามาพัฒนาโครงการ และมีส่วนแบ่งตลาดในแต่ละสินค้าเพิ่มขึ้น เช่น ในโครงการบ้านแฝด เข้ามาถึง 100% ทาวน์เฮาส์มีแชร์ประมาณ 40-50% สะท้อนให้เห็นว่าผู้ประกอบการจากส่วนกลาง ได้ไหลเข้ามาทำโครงการในเมืองจ.ฉะเชิงเทราเพิ่มขึ้น

ทั้งนี้ กล่าวสรุปผลการสำรวจภาคสนามที่อยู่อาศัยในภาคตะวันออก คาดว่าในปี 65 จะมีหน่วยขายได้ใหม่ (รวมจัดสรรและอาคารชุด) เกือบ 24,000 หน่วย เพิ่มขึ้น 18.6% (ปี 64 ประมาณ -11.6%) เปิดตัวใหม่ประมาณ 13,157 หน่วย ลดลง -1% อัตราดูดซับประมาณ 5.5 % หน่วยเหลือขายปี 65 ปรับตัวลดลงดีขึ้น เหลือประมาณ 46,126 หน่วย (ปี 64 ประมาณ 60,480 หน่วย) ลดลง -23.7%

มูลค่าหน่วยขายได้ใหม่ 76,627 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 26.5% มูลค่าเปิดตัวใหม่ประมาณ 47,198 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 28.8% แต่มูลค่าเปิดตัวใหม่ยังต่ำกว่าเมื่อเทียบกับปี 2562 (89,077 ล้านบาท เติบโต 33.3% เมื่อเทียบกับปี 61) และ มูลค่าหน่วยเหลือขายประมาณ 167,731 ล้านบาท ปรับตัวดีขึ้นลดลง -17.7% (ปี 64 มูลค่าหน่วยเหลือขายประมาณ 203,892 ล้านบาท)