โครงการระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก หรืออีอีซี อภิมหาโปรเจกต์ที่รัฐบาลวางเป้าหมายที่จะเป็น “ตัวขับเคลื่อน” ดึงดูดการลงทุนทั้งจากภาคเอกชน และจากต่างประเทศเข้ามาในอีอีซี เพื่อสนับสนุนการเติบโตทางเศรษฐกิจของประเทศไทยอย่างยั่งยืน โดยล่าสุด คณะรัฐมนตรี (ครม.) ได้เห็นชอบ (ร่าง) แผนปฏิบัติการโครงสร้างพื้นฐาน พ.ศ.2566-2570 ประกอบด้วย โครงการด้านโครงสร้างพื้นฐานและสาธารณูปโภค รวมถึงมาตรการส่งเสริมและเทคโนโลยี เพื่อยกระดับโครงข่ายคมนาคม จำนวน 77 โครงการ กรอบวงเงินรวม 337,797.07 ล้านบาท

ขณะที่จังหวัดที่อยู่ในอีอีซี ได้แก่ จังหวัดชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา มีการลงทุนในหลากหลายอุตสาหกรรม เช่น นิคมอุตสาหกรรม พัฒนาคลังสินค้าให้เช่า ผู้ประกอบการภาคอสังหาฯ เข้ามาซื้อที่ดินและพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย และโครงการเพื่อการลงทุนเป็นจำนวนมากต่อเนื่องมาโดยตลอด ส่งผลให้อสังหาฯ ในจังหวัดชลบุรี ได้รับความนิยมจากผู้ประกอบการทั้งในประเทศและต่างประเทศเข้ามาเปิดโครงการมากขึ้น โดยยอดโอนกรรมสิทธิ์ในพื้นที่ภาคตะวันออกในปี 2564 ประมาณ 57% มาจากจังหวัดชลบุรี (26,000 ล้านบาท) ระยอง 24% และฉะเชิงเทรา 8-9%

ประกอบกับในปัจจุบันรัฐบาลได้เดินหน้าเปิดประเทศอย่างเต็มรูปแบบ เพื่อสนับสนุนให้เศรษฐกิจกลับเข้าสู่ภาวะปกติ และช่วยให้ภาคการท่องเที่ยวกลับมาฟื้นตัวอีกครั้ง โดยการท่องเที่ยวแห่งประเทศไทย (ททท.) คาดว่าปีนี้จะมีนักท่องเที่ยวจากต่างชาติเข้ามาประเทศไทย 7-10ล้านคน จะเป็นอีกแรงกระตุ้นให้อสังหาฯ ในหัวเมืองท่องเที่ยวกลับมามีความคึกคักอีกครั้ง

Q1อสังหาฯ โซนอีอีซี โครงการเสนอขาย 63,892 หน่วย

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยถึงสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาคตะวันออกว่า หลังจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 ในช่วงที่ผ่านมา ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่ EEC หดตัวต่อเนื่องจนถึงไตรมาส 4 ปี 2564 และเริ่มเห็นการฟื้นตัวในช่วงไตรมาส 1 ปี 2565

โดยผลการสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยเสนอขายในพื้นที่ 3 จังหวัด ณ ช่วงไตรมาส 1 มีจำนวน 63,892 หน่วย มูลค่า 214,156 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการอาคารชุด 20,979 หน่วย เป็นโครงการบ้านจัดสรร 42,913 หน่วย มีโครงการใหม่เข้าสู่ตลาด 2,956 หน่วย มูลค่า 10,077 ล้านบาท มีโครงการขายได้ใหม่จำนวน 7,789 หน่วย มูลค่า 22,945 ล้านบาท ส่งผลให้มีหน่วยเหลือขาย 56,103 หน่วย มูลค่า191,220 ล้านบาท

ทั้งนี้ ในด้านอุปทานพบว่าไตรมาส 1 ที่อยู่อาศัยเสนอขายทั้งหมดลดลงจากช่วยครึ่งหลังปี 2564 โดยมีจำนวนลดลงทั้งจำนวนหน่วย และมูลค่า ทั้งนี้ เป็นผลมาจากตลอดช่วงไตรมาสแรกของปี 65 มีโครงการใหม่เข้าสู่ตลาดเพียง 2,956 หน่วย มูลค่า 10,077 ล้านบาท โดยเป็นโครงการอาคารชุดเพียง 839 หน่วย มูลค่า 1,581 ล้านบาทเป็นโครงการบ้านจัดสรร 2,117 หน่วย มูลค่า 8,496 ล้านบาท

โดยโครงการอาคารชุดที่เสนอขายอยู่ในปัจจุบันกระจุกตัวที่จังหวัดชลบุรี ส่งผลให้ผู้ประกอบการมีการปรับตัวด้วยการเปิดโครงการใหม่ลดลง ซึ่งพื้นที่ที่มีความเคลื่อนไหวมากที่สุดจะอยู่ในพื้นที่นิคมอุตสาหกรรม โครงการอาคารชุดเปิดขายใหม่สูงสุด 3 อันดับแรก คือ โซนนิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุด จำนวน 481 หน่วย มูลค่า 839 ล้านบาท อันดับ 2 คือ บางแสน-หนองมน-บางพระ 221 หน่วย มูลค่า 622 ล้านบาท และอันดับ 3 บางปะกง จำนวน 77 หน่วย มูลค่า 121 ล้านบาท โดยโครงการใหม่ที่เปิดขายใหม่ในช่วงไตรมาสแรกปี65 เกาะกลุ่มในระดับราคา 1.51-3 ล้านบาท

ศรีราชา-อัสสัมชัญ เปิดขายโครงการจัดสรรสูงสุด
‘จอมเทียน’ คอนโดฯ เหลือขาย 7,654 หน่วย

ขณะที่โครงการบ้านจัดสรรมีโครงการเปิดขายใหม่กระจายไปใน 4 ทำเลหลัก โดยโซนศรีราชา-อัสสัมชัญ เป็นพื้นที่มีโครงการใหม่เปิดขายสูงสุด 602 หน่วย มูลค่า 3,030 ล้านบาท อันดับ 2 นิคมฯ อมตะนคร-บายพาส 524 หน่วย มูลค่าโครงการ 2,135 ล้านบาท อันดับ 3 ห้วยใหญ่ 402 หน่วย มูลค่า 1,217 ล้านบาท อันดับ 4 บางแสน-หนองมน-บางพระ 348 หน่วย มูลค่า 1,456 ล้านบาท

สำหรับโซนที่มีโครงการอาคารชุดเหลือขายสูงสุดอันดับแรกคือ โซนจอมเทียน 7,654 หน่วย อันดับ 2 โซนพัทยา-เขาพระ
ตำหนัก 5,495 หน่วย อันดับ 3 โซนแหลมฉบัง 1,901 หน่วย ในประเภทโครงการบ้านจัดสรรอันดับ 1 โซนนิคมฯ อมตะซิตี้-อีสเทิร์น 6,419 หน่วย อันดับ 2 โซนนิคมฯ พานทอง-พนัสนิคม 3,089 หน่วย และอันดับ 3 โซนนิคมฯ เหมราช 3,066 หน่วย

ในด้านอุปสงค์ พบว่าในช่วงเวลาดังกล่าวมีที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่ 7,789 หน่วย มูลค่า 22,945 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการอาคารชุดเพียง 1,680 หน่วย มูลค่า 5,471 ล้านบาท และโครงการบ้านจัดสรร 6,109 หน่วย มูลค่า 17,474 ล้านบาท

ในขณะที่หน่วยเหลือขายมีจำนวนถึง 56,103 หน่วย มูลค่า 191,220 ล้านบาท เป็นโครงการอาคารชุด 19,299 หน่วย มูลค่า 85,088 ล้านบาท เป็นโครงการบ้านจัดสรร 36,804 หน่วย มูลค่า 106,132 ล้านบาท

โดยทำเลที่มีโครงการขายได้ใหม่สูงสุด 3 อันดับแรกคือ หาดจอมเทียน 315 หน่วย มูลค่า 1,487 ล้านบาท อันดับ 2 โซนบางแสน-หนองมน-บางพระ 302 หน่วย มูลค่า 723 ล้านบาท อันดับ 3 พัทยา-เขาพระตำหนัก 285 หน่วย มูลค่า 1,550 ล้านบาท

ชลบุรีอาคารชุดชะลอตัวต่อเนื่อง
ทาวน์เฮาส์-บ้านแฝดตัวแปรดึงตลาดฟื้น

“การพัฒนาโครงการในพื้นที่กลุ่มจังหวัด EEC ยังคงเกาะกลุ่มอยู่ในพื้นที่แหล่งงานย่านนิคมอุตสาหกรรม ซึ่งเป็นแหล่งงานสำคัญ หากจะมีกระจายตัวไปในชุมชนเมืองบ้างก็จะอยู่ในพื้นที่บางแสน และศรีราชา ซึ่งมีการพัฒนาที่อยู่อาศัยหนาแน่นกว่าพื้นที่อื่น” ดร.วิชัย กล่าว

จากการสำรวจพบว่า ในจังหวัดชลบุรีแทบจะไม่มีโครงการอาคารชุดเปิดขายใหม่เลย และมีโครงการบ้านจัดสรรค่อนข้างน้อย แสดงให้เห็นว่า โครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยแนบราบมีการฟื้นตัวมากกว่า โดยเฉพาะบ้านแฝด เปิดขายใหม่เพิ่มขึ้นกว่าเท่าตัว และถือว่ามีส่วนสำคัญที่ส่งเสริมให้ภาพรวมในตลาดดีขึ้น
อย่างไรก็ตาม พบว่าในช่วงไตรมาส 1 ปี 2565 อัตราดูดซับรวมทุกประเภทอยู่ที่ 4.1% โดยโครงการบ้านจัดสรรอยู่ที่ 4.7% อาคารชุดอยู่ที่ 2.7% ทาวน์เฮาส์เป็นที่อยู่อาศัยที่มีอัตราดูดซับสูงสุดถึง 5.1% และระดับราคาที่มีอัตราดูดซับดีที่สุดคือ 1.01-1.50 ล้านบาท

โดยทำเลที่มีอัตราดูซับสูงสุด 3 อันดับแรกประเภทโครงการอาคารชุด อันดับที่ 1 โซนบางแสน-หนองมน-บางพระ อัตราดูดซับ 10.0% ในส่วนของบ้านจัดสรร โซนบางแสน-หนองมน-บางพระ มีอัตราดูดซับสูงสุด 7.1%

ปี 65 หน่วยขายได้ใหม่ดีดขึ้นเป็นบวก 7.5%

สำหรับปี 2565 ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ประเมินภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่ 3 จังหวัด EEC โดยคาดการณ์ว่าจะมีโครงการเปิดตัวใหม่จำนวน 20,270 หน่วย เพิ่มขึ้น 51.9% เมื่อเทียบกับปี 2564 ซึ่งมีจำนวน 13,340 หน่วย มีจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ 21,675 หน่วย เพิ่มขึ้น 7.5% เมื่อเทียบกับปี 2564 ซึ่งมีจำนวน 20,192 หน่วย โดยมีหน่วยเหลือขาย 61,719 หน่วย เพิ่มขึ้น 2% เมื่อเทียบกับปี 2564 ซึ่งมีจำนวน 60,480 หน่วย

ในขณะที่อัตราดูดซับในกลุ่มโครงการแนวราบทรงตัวที่ 2.5% แต่อาคารชุดอัตราดูดซับจะปรับเพิ่มจาก 1.9% ในปี 2564 เป็น 2.4% ในปี 2565

อสังหาฯ ชลบุรีเปิดโครงการใหม่ลดลง 6-8%

นายวัฒนพล ผลชีวิน นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ชลบุรี และกรรมการผู้จัดการ บริษัท มณีรินทร์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เปิดเผยถึงภาพรวมการลงทุนอสังหาฯ ในจังหวัดชลบุรีในปี 2565 พบว่า จัดสรรเข้าใหม่มีปริมาณลดน้อยลงตามภาวะในช่วงนี้ โดยถึงเดือนพฤษภาคมมีจัดสรรเข้าใหม่ประมาณ 40 โครงการ ประมาณ 4,000 หน่วย โดยภาพรวมโครงการเปิดใหม่ปรับลดลงไป 6-8% เห็นได้ชัดเจน โครงการคอนโดฯ เปิดใหม่น้อย มีบริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ที่เข้ามาลงทุนไม่มาก ส่วนใหญ่จะมาเปิดโครงการแนวราบ ซึ่งเป็นตลาดที่ค่อนข้างไปได้ดี แต่ก็มีการเปิดลดลงเช่นกัน และเป็นเรื่องที่น่าห่วง เพราะอัตราการเข้าเยี่ยมชมโครงการเฉลี่ยลดลง

“ช่วงเดือนที่แล้วจนถึงต้นเดือนกรกฎาคม อัตราการซื้อและการเข้าเยี่ยมชมเฉลี่ยลดลงทุกๆ โครงการจากสถานการณ์น้ำมัน โควิดที่เกิดขึ้น ราคาน้ำมันมีผลต่ออารมณ์ของผู้ซื้อ ต้นทุนสูงขึ้น รายจ่ายสูงขึ้น มีผลต่อการตัดสินใจการซื้อบ้าน” นายวัฒนพล กล่าว

แบงก์ตั้งเกณฑ์ ‘ดอกเบี้ยแพง’ ปล่อยกู้ซื้อบ้าน
ตลาดทาวน์เฮาส์ขายช้า ซัปพลายล้น!

สำหรับโครงการภาครัฐในเรื่องของอีอีซี ที่ได้มีนโยบายมาช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาว่า ในพื้นที่ยังไม่เห็นความคืบหน้าของโครงการภาครัฐมากนัก ทั้งเรื่องลงทุนโครงการรถไฟความเร็วสูง การสร้างสนามบินอู่ตะเภา ยกเว้นที่ชัดเจน คือ การก่อสร้างโครงการถนนมอเตอร์เวย์สาย 7 แล้วเสร็จเป็นรูปธรรม

“ตอนนี้เราเจอเรื่องเงินเฟ้อ กลุ่มคนซื้อบ้านในภาคตะวันออกส่วนใหญ่ประมาณร้อยละ 80 ฐานหลักจะทำงานอยู่ในพื้นที่ ตอนนี้เราได้การส่งออกที่ดีขึ้น แต่เรื่องอื่นยังไม่ดีขึ้น อาจทำให้คนกังวลใจในการซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในกลุ่มราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ต้องบอกเลยว่า ในชลบุรี และระยอง โครงการขายดีและเด่นจะเป็นบ้านแนวราบระดับราคา 2-3 ล้านบาท ซึ่งเป็นบ้านทาวน์เฮาส์ และทาวน์โฮม แต่ถ้าขยับไป 3-5 ล้านบาทจะเป็นบ้านแฝด แต่ตอนนี้ตลาดทาวน์โฮมชะลอตัวค่อนข้างเยอะ ช้ามาก ถึงแม้จะมีการเปิดหน่วยขายมากขึ้นกว่าเดิมก็ตาม มีปัจจัยเกิดจากการอนุมัติสินเชื่อของธนาคารช้าลง บางธนาคารไม่ปฏิเสธสินเชื่อ แต่มีกฎเกณฑ์มากขึ้น มีอัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น เหมือนปฏิเสธไปในตัว ขณะที่ต้นทุนต่างๆ ปรับสูงขึ้นเช่นกัน”

“เงินเฟ้อ” พุ่ง บั่นทอนเงินในกระเป๋าของผู้ซื้อหายวูบ 7%

นายปิติ จารุกำจร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น อีอีซี จำกัด หนึ่งในผู้ประกอบการที่เข้ามาลงทุนอย่างต่อเนื่องในอีอีซีกว่า 7 ปี กล่าวถึงสถานการณ์อัตราเงินเฟ้อที่มีผลต่อภาคธุรกิจอสังหาฯ ที่ปรับตัวขึ้นว่า จริงๆ แล้วมองใน 2 มุม คือ “โอกาส หรืออุปสรรค” ต่อการทำธุรกิจอสังหาฯ ว่า ในมุมของผู้ที่ถือเงินสดอยู่ในมือ ผลจากเงินเฟ้อที่มีการประเมินต้นปีจะอยู่ราว 7% นั้นจะทำให้ภายในสิ้นปี 65 มูลค่าของเงินสดหายไปประมาณ 7% ในทางกลับกัน หากผู้ที่ตัดสินใจลงทุนซื้ออสังหาฯ (วันนี้) อสังหาฯ เป็นทรัพย์สินที่ชนะเงินเฟ้อ ประเด็นนี้คือ โอกาสที่ได้มีการพิสูจน์มากว่า 10 ปีแล้ว

“ในมุมของผู้ประกอบการ ในสถานการณ์ที่เงินเฟ้อสูงขึ้น ราคาน้ำมันแพง เหล็กราคาขึ้น ดูเหมือนอุปสรรคเต็มไปหมด คิดว่าราคาวัสดุก่อสร้าง ค่าแรงที่ปรับขึ้นเป็นไปตามวัฏจักรที่เกิดขึ้นทุกๆ 7-8 ปีด้วยซ้ำ แต่เราผ่านมาได้ สิ่งที่ผู้ประกอบการต้องทำ คือ ควบคุมต้นทุน หาพันธมิตรช่วยกันคุมต้นทุนให้อยู่ พัฒนาโปรดักต์ที่ตอบโจทย์และความต้องการของลูกค้า” นายปิติ กล่าว